John Shen

ALC首席執行長

 

辦理EB-5投資移民，申請人的首要目標永遠是獲得綠卡。所有的投資人，還包括數量龐大的相關服務人員、從投資人的移民代理、財務顧問，甚至移民律師和美國區域中心都關心著同一件事：如何確保申請人從美國移民局最終順利獲得綠卡的批准。

您會發現，願意回答這個問題的「專家」顯然非常多，相較之下投資人太少，常常不夠用。但大多數專家解釋了一通何謂「可靠」的EB-5項目後，您不僅沒能理解專家「縝密」的邏輯，還被教育得更糊塗了。

在這個利益紛雜的塵世間，看似複雜的問題，背後的答案卻往往驚人的簡單！確保EB-5綠卡獲批其實只需要使用一項服務。這項服務對所有EB-5投資人是免費的。不用它，綠卡仍可能獲批，但沒有把握。使用了它，則綠卡肯定獲批，毫無懸念。

公佈答案：第三方建築施工監管。

下面我就從創造就業的經濟學原理，施工監造的服務設定範圍和移民局審核的證據邏輯一步步解釋為什麼是這樣。最後我會舉個ALC過往項目的實例，說明第三方建築施工監管是如何在項目面臨爛尾的困局中，力挽狂瀾，幫助項目上投資人化險為夷，全部順利獲得綠卡的。

經濟學家的就業計算遊戲– 資本支出 

(Capital Expenditures)

綠卡要獲批，必須證明EB-5資金成功創造了就業。每個投資人的投資款如果總共創造了10個長期和全職(每周至少35小時) 就業機會，投資人就滿足了綠卡獲批的基本條件。如果是直投項目，所有就業必須是項目創造的直接就業，透過遞交薪資單(Payroll) 向移民局證明。而如果是區域中心項目，這些就業不僅可以包括項目創造的直接就業，還可以包括間接就業或衍生性就業。多年來，絕大部分投資人選擇透過區域中心項目進行投資。理解綠卡風險首先需要從理解區域中心項目就業產生的經濟學原理開始。

隨著多年來創造就業方式的不斷改進，當前的EB-5市場，已經基本沒有憑藉營運就業(在項目建成後的營運階段通過僱用全職員工) 來滿足EB-5就業要求的項目了。這裡的原因很簡單：要實現營運就業，項目必須能產生足夠獲利能力，沒有收入哪裡能僱人呢？而同時，維持這些營運就業又需要項目能長期保證充足的正向現金流，這談何容易。相較之下，透過建築開發過程產生的就業只需要把建築預算成功花完，所有建築就業，包括直接，間接和衍生建築就業，就一次性永久到位了。這實現起來非常容易，因為完全不受項目營運風險的影響，花錢就能創造就業。那麼，這套建築就業方法論是什麼神操作呢？

大約15年前，美國移民局根據業內幾位經濟學家的建議，開始接受以「資本支出」 (Capital Expenditures) 作為計算就業的輸入資料。這套方法把在一定「創造就業活動」過程中，例如建築施工中使用的資本額與同一地理區域內歷年的勞工統計數據建立起對應參數關係，從而在確定了具體資本支出額的前提下，準確推算出這項資本支出在該地區能精確創造出多少個直接，間接和衍生建築就業。不管是使用IMPLAN還是RIMS II的計量模型，都可以用類似的推導方法計算建築就業。由於不同的經濟學家所使用的勞工數據是一致的，於是計算出的就業人數也就能在業界始終保持統一了。

在2022年EB-5新法案(RIA) 通過後，所有EB-5項目都已經在使用這項相同的創造就業方法。哪個項目能最終完成向移民局報備的建築施工預算，即使極端情況下工程未能徹底完工，這個項目投資人需要的就業總數就已經順利「達標」了。

這樣的計算模式，只要項目正確使用完商業計畫書中預設的建築預算就能幫助EB-5投資者達到就業要求。換句話說，能不能拿到綠卡現在全部取決於包括EB-5投資在內的項目資本是否在建築施工過程中被合理的支出使用。不過，EB-5投資人頭痛的地方是，即便懂了這個道理，自己也沒有能力去具體監督一個項目的建築施工預算的使用。如果在預算使用中出了人為或疏忽導致的錯誤，資本沒有在正確合理的地方支出，豈不是會影響就業完成，從而增加綠卡獲批風險嗎？

有沒有這個機制，請專業第三方機構來替投資人監督資金的使用，確保就業完成，最好還是免費服務，不收一分錢呢？

真有！光是ALC一家區域中心，在過去15年中就有超過80個EB-5項目，成功使用了這項服務，全部項目都順利完成施工，確保了創造就業的數字均達到商業計劃書中的目標。

美國第三方建築施工監管服務

聊起美國的第三方建築施工監管，不得不提到Jim Gamble先生。我有幸在十多年前認識了Jim，也從他的口中了解並學習了這個產業在美國的發展演變歷史。 Jim是這個行業的始作俑者，從上個世紀七十年代開始，領導團隊先後給美國各地超過五千個建築開發項目提供了這項服務。他也是這個行業的歷史見證者，親身經歷了這項服務的範圍和品質在40多年間不斷的調整和改進。 Jim在退休前，應我邀請，參加了2016年的IIUSA會議，並在會上和我一起參加了會議的專家討論(Panel Discussion) ，對施工監管服務對EB-5行業的積極影響提出了自己獨到的見解。

Jim退休前一直在美國著名的德照科技(Tetra Tech Inc. “TTEK”)就職，是負責建築風險管理的副總。德照科技1966年成立，總部在加州的Pasadena市，是納斯達克上市公司。 Jim Gamble在上世紀七十年代根據建築風險管理市場的需求，首先在德照科技推出了第三方建築施工監管服務。這項新服務推出後，廣受美國各地開發項目利益相關方，特別是發放建築貸款的金融機構歡迎，這項服務後來逐漸被許多銀行列為批准貸款的重要條件：開發商必須接受德照的施工監理，才能順利申請到建築貸款。

在過去十年中，美國另一家私人公司PES (Partner Engineering and Science) 在這個領域異軍突起，從德照手中奪走了更多的市場數量，並把監管服務的品質推上了更高的層次。ALC在過去15年中完成了近一百個EB-5建築開發項目，其中超過85%的項目採用了第三方施工監管服務，提供服務的主要機構就是德照和PES。那麼，建築施工監管服務到底是指什麼？服務範圍涉及哪些內容，又如何監督資本支出？

建築施工監管合約的英文是Funds Control,Inspection Services,and Completion Commitment ，直譯為「資金監管，施工驗收服務，及完工承諾」。這裡包括了三項服務內容：

1）對建築承包商的資金使用進行逐項認證，確保每一項花費都是建築施工計劃中必不可少的，杜絕資金濫用；

2）透過定期(通常每月) 現場驗收，確認施工品質和進度，管理施工的每一步推進；

3）在工程因任何原因無法推進的情況下，直接從建築承包商手中接手未完工的項目，把建築施工做完。這裡所有服務費用由項目開發商支付。

可以看到，像德照和PES這樣的專業公司就是來為建築施工「把關」的，工作目標正是為最終實現「資本支出」的準確性，保證把建築預算全部使用在合理的建築開發活動中。而這恰好就是一個EB-5項目保證就業到位的技術前提。第三方建築施工監管的意義就在於由專業機構來嚴格監督實施了EB-5的商業計畫書，從而確保移民局拿到想要的創造就業證據。這很大程度上決定了I-829申請是否獲准。

成功翻盤案例：加州漢普頓酒店項目

現在我來分享個驚心動魄的實際案例，說明第三方建築施工監管服務是如何幫助ALC的一個項目挽狂瀾於既倒，在“狂風惡浪”中接手完工一半的建築施工，並最終順利完工，按最初該項目創造了全部就業，幫助所有投資人順利獲得綠卡的。

大約十年前，ALC啟動了一個南加州的EB-5酒店開發項目(Hampton at Buena Park)，配圖是該酒店真實照片。我們很幸運在項目啟動前說服開發商，聘請了德照科技團隊提供第三方建築施工監管服務。該服務協議就包含了上述的三項內容。

天有不測風雲，就在工程施工已經完成大約60%左右的時候，建築承包商與下面的分包商之間產生了激烈的意見分歧，並由此引發了難以調和的摩擦衝突。這樣的問題雖不常見，但在建築施工上也不能算絕無僅有。當雙方矛盾無法化解時，分包商拂袖而去，一走了之。建築承包商眼看無法順利推進施工，也徹底放棄了工程。項目爛尾迫在眉睫！

我還記得那是一個陰雨的早晨，走在已經停工幾個月的現場，我們的心情相當沉重。畢竟誰也沒把握如何走出困境。稍有不慎，就無法給項目上EB-5投資人一個理想的結果。

德照的第三方建築施工監造合約是我們當時唯一的救命稻草。就是這根稻草，最終起到了意想不到的巨大作用，成功逆轉了局勢。按照協議，德照經過反覆權衡，從原建築承包商手中臨危授命，接手了這個工程的施工。由於德照先前一直監督該項目的資金使用，並定期完成施工驗收，攤子雖然有點爛，德照還是最終接了過去。經過大半年的施工，最後這個飯店項目在德照手中順利完工，預算也沒有明顯增加。

由於項目最終順利完工，就業全部到位，這個項目的EB-5投資人後來都成功取得了綠卡。至今他們沒有人知道自己的項目上還曾有這一段驚心動魄的劇情。到目前為止，這個項目是ALC歷史上唯一一個成功使用第三方建築施工監管服務中的建築完工擔保的項目。我們不希望反覆使用這樣的服務，但任何項目的建築風險永遠存在，未雨綢繆，提前預設保障機制，不僅是區域中心對有限合夥人的受託責任，也是EB-5行業的使命。

今天的EB-5項目已經普遍按照「資本支出」使用建築就業。這是好事，說明業界同事已經決定告別那個在營運風險中賭就業的野蠻時代。我認為，美國成熟的第三方建築施工監管服務是對EB-今天的EB-5項目已經普遍按照「資本支出」使用建築就業。這是好事，說明業界同事已經決定告別那個在營運風險中賭就業的野蠻時代。我認為，美國成熟的第三方建築施工監管服務是對EB-5產業就業創造價值的最佳保護，是EB-5投資者的希望之光。因為，在絕大多數情況下，確保綠卡獲批本質上只需要這項服務，且該服務對投資人免費。質上只需要這項服務，且該服務對投資人免費。5產業就業創造價值的最佳保護，是EB-5投資者的希望之光。因為，在絕大多數情況下，確保綠卡獲批本質上只需要這項服務，且該服務對投資人免費。拍賣最終成交價早已被精確預設