以誠信、透明和擔當鑄就可持續成功
秉承“投資人第一”的原則，將投資人利益置於第一優先
銀行+私募+資管，獨立第三者區域中心的核心價值
2024-12-02
John Shen
ALC執行長
我在ALC擔任CEO今年是第16年了。區域中心的核心價值到底是什麼？這個問題不但我自己曾經困惑過，而且時至今日，絕大部分業內人士也沒有統一意見，從投資人角度看更是仁者見仁，洞見不一。
作為獨立第三方區域中心，ALC避開與任何EB-5開發商/項目管理公司(JCE)進行深度利益捆綁，堅持站在投資人立場，在批准募資前對每個項目進行嚴格的信貸風控審核，並在經費募集到達工程後及時承擔保護EB-5投資本金的責任。簡單說，ALC的出發點是EB-5資金安全性第一，項目只要完成就業，開發商獲利多少完全不去考慮。今天想講的區域中心核心價值只針對這類獨立第三方區域中心。
讓我們直入主題：區域中心的核心價值在宣傳銷售EB-5項目嗎？應該不是！這明顯是美國的證券經紀人(Broker-Dealer)和移民仲介公司的領土。那麼，核心價值是提供移民申請服務嗎？更不是！那是移民律師的專業專長和優勢。難道核心價值是完成項目開發建置或成功營運項目嗎？與開發商利益切割的原則本身就已經讓獨立第三方區域中心遠離了項目開發營運，所以這也不可能是區域中心的核心價值。那這個核心價值到底在哪裡呢？我認為，獨立第三方區域中心的主要任務是開發高品質項目並管理好這些項目。從產業維度來看，其核心價值就是為投資人提供「銀行+私募+資管」結合的體系化服務。
私募容易理解，畢竟EB-5融資就是私募行為。但銀行和資管服務為什麼也屬於區域中心的核心價值呢？
1. 貸款營運：目前流行的EB-5投資方式，從NCE投到JCE已經很少再有股權模式了。不管是高級貸款還是夾層貸款，借貸模式大行其道。這是由投資人的需求(清償順位盡量優先，資金退出項目的日期最好提前書面約定等)決定的。而貸款業務是典型的銀行服務。在美國許多州，貸款業務做大，都需要申請專業貸款執照，嚴格執行金融借貸的法律法規並接受相關政府機構的嚴格監管。大規模從事貸款業務的獨立第三方區域中心，從找項目(sourcing)、審核(underwriting)、，批准(approving)、過戶(closing)、到回收貸款(servicing) 的整個服務鏈也都需要有銀行貸款營運經驗的專業團隊和資源支援。
2. 反洗錢與帳戶管理：從募集資金開始，區域中心就需要開設各種類型的帳戶並進行日常維護和管理。美國的《銀行保密法》 (Bank Secrecy Act) 和相關的反洗錢監管規定要求金融機構(不局限於銀行) 嚴格配合政府打擊洗錢和其它金融犯罪。區域中心也有責任在帳戶開立和管理中執行反洗錢的基本要求並配合政府可能的調查。這一環節區域中心與銀行的責任並無二致。
EB-5投資人認購的是有限合夥或有限責任公司的權益(NCE股權)，屬於證券。與公募基金不同，EB-5的證券發行在美國採用免登記方式，於是EB-5也就成了妥妥的私募股權投資。作為發行機構，區域中心必須承擔私募基金管理人的基本職責，在私募發行程序中滿足美國證券法的所有相關規定。
很多人不了解的，是私募基金管理的核心職能- 普通合夥人的「受託責任」 (fiduciary duty) 決定了區域中心必須保護投資人(有限合夥人)的利益，不管是在充分披露發行項目的風險和缺陷上，還是在投後營運管理出現問題時。現實中，獨立第三方區域中心由於刻意和項目利益保持距離，可以更加徹底完成私募的受託責任，有效降低了出問題後可能被投資人起訴違反受託責任的風險。
作為私募機構，投前對項目完成盡調和投後對項目實施管理特別重要，是衡量機構實力的關鍵標準。優秀的區域中心不僅有能力駕馭專業的項目盡調(這一點和上面提到的具體貸款的審核有重複，但也有區別) ，還需要具備投資的宏觀研究能力，不斷深入學習和挖掘行業特點和趨勢。在投後管理中，私募機構利用資本運作解決問題的功力舉足重輕。 EB-5項目營運風險無法規避，出現問題後區域中心需要像私募機構一樣，調動一切資源透過各種管道和方式保護投資，爭取化險為夷。因此，區域中心的私募基金特徵特別明顯。
資產管理的目標是透過高效率但低成本的營運維護，改善和升級，保護和最大化資產的經濟和資本價值。這裡的資產既包括像EB-5貸款這類無形金融資產，也包括極端情況下，項目破產EB-5債務清償後區域中心控制的有形資產。
資產價值由許多因素決定。在EB-5營運中，影響EB-5資產價值最重要的因素是項目現金流的潛力。在成本相同情況下，選擇一個現金流更強大的投資機會，就是從資產管理角度保證了EB-5資產價值最大化。對資產未來價值進行評估，可以從另一個角度判斷項目的質量，幫助區域中心做出正確的選擇。
ALC在過往曾遇到過幾次項目破產清償，由於EB-5資金處於高級貸款，享受第一清償順位，每次清償ALC都順利收回了底層資產(作為貸款抵押的商業地產) ，保護了EB-5投資價值，堪稱有驚無險。但在這種情況下，最大的挑戰出現在怎樣把已經變成有形資產的EB-5投資再變回無形的金融資產，完成就業創造後成功退出。在管理有形資產的短暫時間內，資產維護，改善和升級特別重要。在這幾個項目上，我們學習了一些資產管理專業手段，最終有效解決了資產價值保全的最終目標。
總結
獨立第三方區域中心的核心價值在於把銀行，私募和資管三個領域的專業資源集中在一起，提供系統全面的服務。雖然這僅能代表我個人的觀點，並非業界統一標準，但過去15年區域中心的營運經驗讓我堅信，這一定是獨立第三方區域中心未來發展的方向。
《Crossing The Swamp》 (「穿越沼澤」）
作者：ALC CEO 沈眾(John Shen) 先生
簡介：這本書透過作者過去20年真實的在美創業經歷，特別是從創業失敗一貧如洗瀕臨絕境，到東山再起厚積薄發的故事，揭示了創業創新的艱難歷程，總結出決定創業成敗的八大法則。這本書為全球的創業家提供了一個真實的故事，催發思考的機會，以及獲得靈感和力量的來源。這本英文書於2023年6月在美國正式出版。
2023年6月和11月亞馬遜最佳暢銷書排行榜第一名。
有興趣的讀者可登入網站了解：
crossingtheswamp.com
截至2024年11月13日ALC項目核准資料統計：
《EB-5改革與誠信法案》批准後獲批 (I-956F) 項目統計
截止2024年11月24日
項目獲批最多區域中心排名
|
排名 |
區域中心 |
鄉村項目 |
城市高失業率項目 |
政府基建項目 |
合計 |
|
1 |
ALC |
14 |
5 |
2 |
21 |
|
2 |
EB5AN |
9 |
4 |
0 |
13 |
|
3 |
EB5 Capital |
2 |
10 |
0 |
12 |
|
4 |
CMB |
1 |
10 |
0 |
11 |
|
5 |
CanAm |
6 |
4 |
0 |
10 |
|
6 |
ARCFE |
0 |
6 |
0 |
6 |
|
7 |
Behring |
0 |
4 |
0 |
4 |
|
8 |
松州區域中心 |
3 |
0 |
0 |
3 |
|
8 |
Cross Harbor/EB5 United |
3 |
0 |
0 |
3 |
|
8 |
Civitas |
2 |
1 |
0 |
3 |
|
8 |
Golden Gate Global |
1 |
2 |
0 |
3 |
|
8 |
EB-5 Group |
0 |
3 |
0 |
3 |
|
13 |
大西洋基金 |
0 |
2 |
0 |
2 |
|
13 |
綠卡基金 |
1 |
1 |
0 |
2 |
|
13 |
AAEB5 |
0 |
2 |
0 |
2 |
|
13 |
曼哈頓區域中心 |
0 |
2 |
0 |
2 |
EB-5行業項目獲批總數
|
鄉村類 預留配額20% |
城市高失業率區類 預留配額10% |
政府基建類 預留配額2% |
獲批總數 |
|
55 (41.4%) |
76 (57.1%) |
2 (1.5%) |
133 (100%) |
資料來源：“美國EB-5一點通” I-956F獲批記錄 （2024年11月24日）
精彩文章導讀：