John Shen

ALC首席執行長

 

美國移民局在年底假期前(12月10日)批准了ALC 110號項目科羅拉多州銀座假日酒店，一個鄉村類旅遊區酒店開發項目。這個項目和9月初批准的ALC 105號項目新墨西哥州維拉酒店不僅產業類型一致，更重要的是兩個項目都採用了一種獨特的“加強版”高級貸款結構- 利用美國政府節能融資(C -PACE)為EB-5高級貸款護航，有效解決了EB-5和銀行爭奪高級貸款(第一清償順位，固定資產抵押，企業主資產擔保)地位的戰鬥中處於劣勢地位的問題。本文僅針對熟項目資本結構及各類融資手段的專業人士做個簡單拆解，講講為什麼這在EB-5高級貸款結構演進史上是個不小的突破。

C-PACE是什麼？有什麼特點？怎麼影響高級貸款？請大家參考ALC與C-PACE融資機構Castle Green在美國共同發表的白皮書< ALC發表白皮書｜政府節能融資C-PACE攜手高級貸款>，在此不再贅述。

傳統的挑戰- EB-5為什麼很難成為高級貸款？

很多人不太明白，為什麼傳統上EB-5總是充當夾層貸款(Mezzanine Loan)或優先股(Preferred Equity)，EB-5優先貸款(Senior Loan)特別少。這裡的主要原因是有個非高級貸款不做的銀行！高品質的開發項目，拿到銀行貸款並不太困難，但銀行貸款會死死佔據最安全的高級貸款位置，獨享第一清償順位，利用固定資產抵押和企業主的資產擔保保護自己。為什麼EB-5不能拿到高級貸款位置？除了EB-5這種非「主流」融資的層次看起來比銀行資本更低，不太受開發商待見，還有個更深層次的原因：EB-5資金額受就業人數上限的影響，能放入同一項目的EB-5資金金額遠小於不需要考慮就業的銀行資金金額。一般情況下，銀行能提供給開發項目的資金占到開發總預算的50%-60%，而EB-5受建築就業的影響，如果不想用營運就業(這會給綠卡申請帶來更高難度)，通常能提供給項目的資金金額只能占到總預算的35%-40%。這個20%的差距是致命的，沒有任何開發商可以在明明能拿到60%銀行高級貸款情況下，選擇去拿40%的EB-5高級貸款。

ALC在過去15年中完成了大約100個EB-5項目的融資，EB-5資金全部成功地以高級貸款形式進入了項目。其實這些項目都可以拿到銀行提供的高級貸款，這讓我們的工作比其它主做EB-5夾層貸款的區域中心困難很多。正因如此，這些年ALC也丟過不少好項目，大都因為EB-5資金額遠少於銀行貸款額。在長期和銀行爭奪高級貸款的戰鬥中，儘管ALC一直努力創新和完善高級貸款結構，例如獨創了AB雙借據結構，但一直沒有絕對把握擊敗銀行高級貸款。如今C-PACE算是從根本解決了這個難題。

C-PACE怎樣幫EB-5坐穩高級貸款位置

C-PACE的融資前提是開發案使用節能設施，例如安裝太陽能板發電，採用節能暖氣系統（HVAC），LED節能照明和使用再生能源設施等。這些設備的使用需要錢，C-PACE融資機構為項目提供所需資金，而還款則透過設立新的房地產稅種，每年以項目繳稅的方式逐漸回收資金。 C-PACE的融資性質介於股權和債權之間，但幾乎毫不影響優先貸款的清償效果。在清償順序上雖然C-PACE仍處於高級貸款之前，但由於C-PACE清償額最多不過是當年的欠稅額，數字微小，對排在後面的高級貸款的清償空間幾乎不產生不利的影響。

我們拿一個實例來說明C-PACE加持下的佔比40%的高級貸款(EB-5)是如何擊敗沒有C-PACE的傳統資本結構佔比60%的高級貸款(銀行)的。請看下圖。

圖中左側的項目資本結構顯示的是沒有C-PACE情況下的通常形態：高級貸款是銀行提供的，佔60%，年利息9.83%；另有優先股15%，年收益14%；股東的股權投資25%。此結構的債權總成本加權利息是年化10.66%。注意，在這一傳統結構中，EB-5資金由於就業限制，不可能提供到總預算的60%，也只能把高級貸款位置拱手讓給銀行。這就是絕大部分項目的常態。

圖中右側的項目資本結構顯示的是C-PACE加入後對高級貸款的影響：由於C-PACE本身佔比達到35%，高級貸款的比例被下調至總預算的40%了。股東的股權投入仍維持在25%。如果C-PACE每年還款的利息是7.5%，高級貸款年利息即便提升1%到10.83%，此結構的債權總成本加權利息也僅有9.28%，遠低於傳統結構的10.66%。請注意，在這一結構中，由於高級貸款比例下降到40%，EB-5資金完全可以充當這一角色了。而相較於傳統銀行做高級貸款的融資模式(左側結構體)，由於債權成本更低(9.28%對比10.66%)，開發商會更傾向於採用C-PACE和EB-5高級貸款的這一資本組合(右側結構體)。

ALC近期獲移民局批准的105號項目和110號項目都是使用了同樣的邏輯，憑藉C-PACE這一武器，輕鬆擊敗了比例更高的銀行高級貸款，把EB-5資金成功送入了項目高級貸款的保險箱內。

在項目開發的資本結構競爭中，EB-5資金和銀行資金為奪取優先貸款地點還會在每個優質項目上不斷廝殺下去。近年來，ALC利用資本組合優勢已成功創造出不只一種加強版的高級貸款結構，並能憑藉這一技術優勢獲得市場上最好的項目。在2024年移民局批准的23個項目中，ALC多次使用獨家創造的加強版高級貸款結構，EB-5資金安全性不斷提升，造福了新法案下的EB-5投資人。