Tony Wong

美國金頌達移民律所

萬豪一號項目應不受Tegethoff 公司破產保護影響

 

 

ALC EB-5區域中心的密蘇里州萬豪一號Oasis項目，最近受到Jeff Tegethoff的三家公司在美國聯邦破產法院一起申請第11章的債務重組的破產保護而受到廣泛的關注。

今天我將從美國法律角度為大家拆解Tegethoff 公司的破產保護為什麼不會為萬豪酒店Oasis項目帶來實質性的負面影響。 同時，我也藉此機會，剖析真正高級貸款是如何發揮保護作用。

我將從四個層面去分析：

1.第11章破產保護制度本身的性質；

2. Tegethoff 公司為什麼需要申請破產保護;

3. Tegethoff 公司破產與萬豪Oasis項目的商業關係;

4. 項目的EB-5投資者的資金如何仍受保障，項目繼續進行創造足夠就業。

首先，第11章破產保護的目的不是第7章的清盤結束，而是重組。 美國破產法第11章的核心目的在於：

（1） 維持企業持續經營（Going Concern）。 公司可以繼續開發項目、支付員工和供應商、與債權人重新協商債務、引入新的資本、完成正在進行中的建設項目等。 因此，Chapter 11的目的是保存企業價值，而不是終止企業價值。

（2）最大化債權人和投資人的利益。 如果一個開發商擁有大量在建設中項目，立即清算往往會使所有利益相關方遭受更大損失。 因此，美國破產法傾向於給予企業喘息空間、維持項目價值、讓項目繼續推進、最終通過重組償還債務。 歷史上許多美國大型企業，包括General Motors、United Airlines、Marvel Entertainment都曾經歷過第11章破產保護，但最終成功重組。

（3） 自動停止（Automatic Stay）實際上為項目提供保護。 一旦進入第11章破產保護，債權人通常不能強制執行判決、扣押資產和發起新的追償行動。 這意味著第11章反而為企業及其項目提供了一個“保護傘”，使其能夠專注於完成重組。

因此，Tegethoff 公司申請第11章破產保護是拯救Jeff Tegethoff的企業。 他拯救的企業是他自己個人的三家公司，並不是因為萬豪Oasis 項目和項目公司而申請破產保護。

EB-5房地產開發通常採用多個獨立實體結構，包括：開發商（Developer）、項目公司（Project Company）、借款實體（Borrower）、EB-5新商業企業（NCE）、創造就業實體（JCE）、區域中心（Regional Center）。 而Oasis項目也是以一獨立公司進行開發，並不是由Tegethoff公司開發。 這一點非常重要，因為過去有EB-5項目出現破產、倒閉等“爆雷”情況是項目公司本身資金不足、入不敷出等等原因所致。

第二，Jeff Tegethoff 的公司為什麼要申請破產保護？

根據網上查看一些報導指，Tegethoff Development LLC 聯同另外兩家關係（affiliate）公司Tegethoff Development Co. LLC 和 Pearl Capital Management LLC 一起申請這次破產保護，案件在密蘇里州東區破產法庭的申請號是26-bk-42402。 據報導，引發他們申請破產保護是因為有一份價值US$13,000,000的和解判決，Tegethoff Development Co. LLC及 Pearl Capital Management LLC （但不包括Tegethoff Development LLC）需要付三家公司Solera Pearl LLC， Solera Expo LLC 及Aspen Investment Group， LLC共1300萬美元。 這三家公司及這和解判決跟萬豪Oasis 項目完全是沒有關聯。

從另一角度看，Jeff Tegethoff 公司申請第11章破產保護，實際上是保護他們公司的資產和營運，更有可能是一種法律手段把公司債務減少，甚至把某些負債歸零。 就算萬豪Oasis 項目會間接受到影響，在破產保護下，項目施工肯定可繼續進行，就業也會持續增加。 我在聯邦法院的PACER帳號下載這次破產保護申請的文件，沒有看到任何跟萬豪Oasis項目有關的資訊。 因此，可以推斷Tegethoff三家公司的破產保護實際上只是公司其它某些原因及債務，完全跟萬豪Oasis項目無關。

第三，Oasis項目是獨立資產，不等於Tegethoff Development LLC本身。

公開資料顯示，Oasis at Lakeport項目屬於多個主體合作開發，因此，Tegethoff Development LLC申請第11章破產保護並不等同Oasis項目自動進入破產，除非項目公司本身破產。 已經有多份媒體報導，Oasis項目財務狀況非常良好、項目沒有受到任何影響、建築沒有停止。 EB-5申請關注的是就業創造，而非開發商是否破產。 根據 《移民和國籍法》（INA §203（b）（5））以及USCIS政策手冊（Policy Manual， Vol. 6， Part G），EB-5計劃的核心要求在於：1.投資資金已經投入並承擔至少兩年風險;2.創造至少十個就業機會;3.投資持續滿足法定要求。

再者，破產申請所涉及債務並非來源於Oasis項目。 根據Bloomberg Law報導指，Tegethoff 公司的負債中，包括與聖彼得斯（St. Peters）房地產項目有關的判決、以上提及的1300萬美元的和解判決、以及跟Oasis項目無關的訴訟等。 因此，導致破產保護申請的債務，並非源自Oasis項目本身。 到目前並沒有公開資料顯示Oasis項目已經停止或終止，也沒有公開報導指，萬豪退出項目、項目公司本身申請破產等消息。

綜合以上，Tegethoff Development， LLC申請第11章破產保護，主要目的在於重整債務、維持持續經營，並不意味著企業停止運作，更談不上不等於Oasis項目終止。 第11章破產保護制度本身旨在保護企業價值、促進項目繼續推進以及實現債權人與投資人的利益最大化。

最後，更重要的是Tegethoff公司破產保護申請對EB-5的資金會不會帶來負面影響？

這也是投資者最擔心的問題。 我也藉此事件來解釋一下高級貸款及選對區域中心的重要性。 投資EB-5項目必定有風險，“at risk” 是申請EB-5的一項重要條件。 但如何選擇一個風險最低的項目？

EB-5資金以第一債權的高級貸款進入項目，並有高於EB-5資金總額兩倍或以上的抵押資產，而這資產必須是隨時可變現，這才是真正高級貸款，也是投資EB-5項目最安全的方式。 解釋這方式並不是提供投資風險的意見，而是想解釋，項目的資金結構扮演的重要角色，如何能在資金最安全情況下完成EB-5程序，順利取得永久綠卡。 大家不要忘記，萬豪Oasis項目的EB-5投資人是通過NCE以債權形式進入這項目，有借款協議、抵押權益，其法律地位與開發商其他債權人及其它項目投資者並不完全相同。 換言之，NCE是項目的債權人，不是股東。

因此，在極端情況下，假設萬豪Oasis項目受到這次Tegethoff公司破產影響，EB-5的投資因為處於高級貸款的位置，在破產法下肯定是第一順位被清償的持份者。 在這保護下，區域中心很大可能把收回的EB-5資金轉投另一項目，繼續為投資人創造足夠就業，取得永久綠卡。

但如何做到真正高級貸款？ 在項目出現問題時，區域中心是否會負責任全力去維護投資者的利益？

萬豪Oasis 項目的EB-5投資者是以高級貸款進入這項目，這項目涉及高達5億美元的建築資金，當中包括C-PACE、當地政府的債券融資等等。 ALC能夠在這大型項目中為EB-5投資者爭取以第一債權的高級貸款進入項目，以保障投資者利益優先，肯定事前做了不少功夫，過關斬將才可爭取到。

而在這次Tegethoff 公司申請破產保護的事件中，ALC的反應非常迅速，不斷為投資者提供最新相關訊息。 截止到本文發佈時，我觀察到ALC已經公開邀請全網項目利益方，前往萬豪一號實地考察。 同時，我們也發現該開發商公佈，其已經在6月1日前，Oasis項目公司已把Mr. Jeff Tegethoff 除去項目公司的管理職位，這可看到項目公司嚴格的風險管理，也代表ALC在項目推出前所做的嚴謹風控工作。

選擇EB-5項目的其中一個重要因素是要選對區域中心，要認真看清楚：EB-5區域中心的經驗、過往記錄、是否嚴格挑選項目以保障資金安全及創造足夠就業為優先、如何管理及監管項目、處理危機的能力等等。

資料來源：美國金頌達律所